示范租赁法：业主和租户有何变化
在没有示范法的情况下，存在带有任意条款的非正式协议，并且经常因争议而提起诉讼。什么是 MTA，它如何改变这一点？
本法施行后，除有书面协议外，任何人不得出租或承租任何房屋。 （档案照片） 在 2019 年发布草案后，联合内阁周三批准了《示范租赁法》(MTA)，以简化在印度租赁房产的流程，并帮助房地产行业的租赁经济。
为什么这个法案
根据 2011 年人口普查，城市地区有超过 1000 万套房屋空置。现行的租金管制法正在限制出租房屋的增长，并阻止业主因担心收回而将空置房屋出租。该部试行的新法案表示，解除空置房屋的潜在措施之一是在现有的房屋租赁系统中增加透明度和问责制，并以明智的方式平衡业主和租户的利益住房和城市事务部。
各州可以采用该法案，因为它是新的立法，因为它是一个州主题，或者他们可以修改现有的租金法案以将新的 MTA 考虑在内。根据 Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban 的规定，各州和联邦领地与中心签订了谅解备忘录。
政府表示，该法案旨在规范出租房屋的影子市场，解锁空置房产，提高租金收益率，缓解/消除剥削行为，减少注册程序障碍，并提高透明度和纪律性。
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它是如何构思的
2015 年，在 2022 年全民住房使命（Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban）启动之前，决定将要建造的两千万套房屋中的 20% 专门用于出租。该决定基于租赁住房工作队 2013 年的一份报告，该报告认为，经济适用房以比经济适用房更直接的方式解决了贫困人口和包容性增长的问题。支出财务委员会为 PMAY-U 的租赁部分清除了 6,000 千万卢比的支出；中心将承担 75%，其余由州、城市地方机构或通过非政府组织或私营部门的企业社会责任活动承担。
适用的地方
本法实施后，除书面协议外，任何人不得出租或承租任何房屋。在拥有高价值租金市场的城市中，废除地方租金控制法案一直是一个政治敏感问题，尤其是在南孟买，黄金地段的旧房产几十年来一直被租户以微不足道的租金占用。 《示范法》自 2015 年以来一直在制定中，但在这一点上一直被搁置。
新法案将具有前瞻性，不会影响现有租赁。
该法案旨在涵盖城市和农村地区。
什么是新的
各州将建立一个由租金管理局、租金法庭和租金法庭组成的申诉补救机制，以快速解决纠纷。租金法庭和租金法庭必须在 60 天内处理投诉/上诉。
没有货币上限。目前，在根据陈旧的租金管制法出租的许多旧物业中，这样的上限让房东不得不支付过时的租金。
将建立一个以当地方言或州/联邦直辖区语言编写的数字平台，用于提交租赁协议和其他文件。租赁管理局将密切关注这些协议。
口头协议将不再适用，因为 MTA 要求所有新租赁的书面协议都将提交给租赁管理局。即使在与房东发生争执期间，租户仍将继续支付租金。
房屋转租只能在房东事先同意的情况下进行，未经房东书面同意，承租人不得进行结构改变。
该法案规定的做法
租户须支付的保证金，住宅物业不超过两个月租金（非住宅物业六个月租金），非住宅物业至少应支付一个月租金。
该法案列出了每一方将负责的维修种类，但附带条件是，如果一方拒绝执行其分担的工作，则可以从保证金或租金中扣除维修费用（如适用）。除非根据该法案的规定，否则在租赁期内的货币期间不得任意驱逐租户。
如果承租人在收到土地所有人的通知后滥用房屋，租金法庭可以允许房东收回房屋。根据定义，对场所的滥用包括公害、破坏或将其用于不道德或非法目的。如果租户拒绝搬出，房东可以要求两个月的双倍月租，之后的四倍月租。
如果发生不可抗力事件，房东应根据现有租赁协议的条款，允许租户继续占有房屋，直至此类灾难性事件停止之日起一个月。
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